Condominio: per il mutamento di destinazione di una parte comune serve sempre la maggioranza qualificata

l’ Intestazione

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIOLA Roberto Michele – rel. Presidente –

Dott. BURSESE Gaetano Antonio – Consigliere –

Dott. PETITTI Stefano – Consigliere –

Dott. PICARONI Elisa – Consigliere –

Dott. FALASCHI Milena – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 16454/2012 proposto da:

P.R. C.F. (OMISSIS), S.A. C.F. (OMISSIS), elettivamente domiciliati in ROMA, VIA BANCO DI S. SPIRITO 48, presso lo studio dell’avvocato AUGUSTO D’OTTAVI, rappresentati e difesi dall’avvocato CARUGNO SERGIO;

– ricorrenti –

contro

CONDOMINIO (OMISSIS) IN PERSONA DELL’AMM.RE P.T.;

– intimato –

avverso l’ordinanza n. 30297/2011 della CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE di ROMA, depositata il 30/12/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/11/2014 dal Presidente Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. DEL CORE Sergio, che ha concluso per l’accoglimento del ricorso.

il Fatto

Con ricorso ex art. 1137 c.c., u.c., depositato in data 31 ottobre 2001, P.R. e S.A., condomini del Condominio (OMISSIS) impugnavano la delibera assunta dall’assemblea in data 5 ottobre 2001 con la quale si era deciso di destinare a parcheggio un’area condominiale.

A fondamento della impugnazione veniva dedotto che la delibera in questione, in considerazione del suo oggetto, avrebbe dovuto essere approvata, con una maggioranza qualificata.

Il condominio, costituitosi tardivamente, contestava il fondamento della impugnazione.

All’udienza del 1 aprile 2003 la difesa degli attori, attuali ricorrenti, chiedeva che venisse dichiarata la cessazione delle materia del contendere, in quanto gli attori in data 30 gennaio 2003 avevano venduto l’appartamento di loro propriet√†.

Con sentenza in data 4 febbraio 2004 n. 339/2004 il Tribunale di Verona aderiva a tale richiesta, ma, in applicazione del principio della soccombenza virtuale, condannava gli attori alle spese di causa.

Contro tale decisione P.R. e S.A. proponevano appello, che veniva rigettato dalla Corte di appello di Venezia con sentenza in data 19 novembre 2009, in base alle seguenti considerazioni:

– non era contestata l’allegazione del condominio appellato secondo la quale l’area oggetto della delibera era stata adibita a parcheggio sin dall’insorgenza del condominio;

– anzi, gli stessi appellanti avevano affermato che l’area era stata gi√† in precedenza adibita a parcheggio e con precedenti delibere ne era stato disciplinato l’utilizzo “segnando gli spazi non utilizzabili a parcheggio”; infine, con delibera del 20 marzo 2001 (antecedente a quella impugnata), l’area era stata destinata a parcheggio;

– la delibera impugnata, avente ad oggetto “segnalazione posti auto nel parcheggio condominiale e regolamentazione per l’uso del parcheggio”, che non implicava l’esecuzione di alcuna opera edilizia, era semplicemente attuativa di pregresse delibere (mai impugnate) e pertanto, contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, non aveva ad oggetto una innovazione e non era necessaria una maggioranza qualificata.

P.R. e S.A. proponevano ricorso per cassazione, deducendo, tra l’altro che le precedenti delibere richiamate dal giudice di appello non avevano destinato a parcheggio le aree oggetto della delibera impugnata e che la destinazione a parcheggio era intervenuta solo con la delibera impugnata.

Il ricorso veniva dichiarato inammissibile con ordinanza n. 30297 in data 30 dicembre 2011, in base alla seguente motivazione: si deve rilevare che la censura √® inammissibile perch√® completamente priva di autosufficienza, non essendo riportato integralmente l’oggetto delle delibere che si assume essere difforme rispetto a quanto ritenuto dal giudice di appello.

P.R. e S.A. proponevano ricorso per revocazione che veniva dichiarato ammissibile con ordinanza n. 12570 del 4 giugno 2014, in base alla seguente motivazione:

I ricorrenti denunciano un errore percettivo, consistito nell’avere ritenuto privo di autosufficienza il ricorso per mancata riproduzione delle risultanze istruttorie da cui sarebbe emersa la destinazione a parcheggio delle aree oggetto della delibera impugnata – come sostenuto dai P. – S., delibazione che erroneamente la corte territoriale aveva riferito a precedenti delibere.

Il consigliere relatore all’esito dell’esame preliminare ex art. 380 bis c.p.c., ha proposto la reiezione del ricorso, la difesa dei ricorrenti ha contro dedotto con memoria, ribadendo con memoria illustrativa la tesi. La Corte, all’esito di pi√Ļ accurato esame degli atti del pregresso giudizio di legittimit√†, in particolare dell’originale del ricorso, ha rilevato che, diversamente da quanto ritenuto dal precedente collegio e dal relatore, risulta di difficile riproduzione il contenuto delle asserite altre delibere, ai fini e per gli effetti di cui all’art. 366 c.p.c., n. 6, soprattutto tenendo conto che si tratta di documenti sui quali √® stato fondato il convincimento dei giudici del merito.

Non resta, pertanto, nella presente fase, che dare atto della sussistenza dell’evidente errore revocatorio e, pertanto, dichiarare ammissibile il ricorso ex art. 395 c.p.c., n. 4, e rinviare la decisione in ordine a quello alla pubblica udienza.

il Diritto

Con il ricorso si contesta l’esattezza della affermazione della Corte di appello di Venezia secondo la quale la destinazione a parcheggio delle aree di cui si discute doveva considerarsi definitivamente stabilita a seguito delle precedenti delibere in data 14 luglio 1999, 30 maggio 2000, 20 marzo 2001, senza, tra l’altro, che tale circostanza decisiva fosse stata mai invocata dal condominio.

Il ricorso è fondato.

Come dedotto dai ricorrenti, infatti, dall’esame degli atti di causa risulta che:

a) la delibera in data 14 luglio 1999 aveva avuto un oggetto del tutto diverso e cioè quello di segnare gli spazi non utilizzabili a parcheggio, tra cui quelli per cui è causa;

b) la delibera in data 20 marzo 2001 aveva approvato la planimetria per posti auto, al fine di deliberare la destinazione a parcheggio delle aree su cui tale parcheggio doveva ritenersi consentito, e quindi con esclusione di quella per cui causa;

c) che l’illegittima destinazione parcheggio, in contrasto con la previsione del regolamento contrattuale, delle aree di cui si discute era avvenuta solo con la delibera in data 5 ottobre 2001, impugnata dagli attuali ricorrenti.

Ciò chiarito, la questione della virtuale soccombenza, ai fini della liquidazione delle spese di giudizio, avrebbe dovuto essere decisa in relazione alle posizioni in concreto assunte dalle parti.

Sotto tale profilo gli attuali ricorrenti sostenevano che la delibera impugnata era illegittima, in quanto, anche volendo ammettere che essa mutando la destinazione di un’area condominiale rispetto alle previsioni del regolamento di condominio, aveva attuato una innovazione conforme alla legge, avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., comma 5, nella specie non raggiunta.

Il condominio aveva tentato di sostenere la tesi secondo la quale la delibera impugnata, non comportando opere di carattere edilizio, non aveva ad oggetto una innovazione e quindi non avrebbe dovuto essere approvata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 5.

Dalla pi√Ļ recente giurisprudenza di questa S.C. in tema di condominio negli edifici √® desumibile implicitamente che le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., ma costituiscono pure sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata (cfr., in tal senso, sent.: 12 luglio 2011 n. 15319; 5 marzo 2008 n. 5997).

Poich√® nella specie non era contestato che, con riferimento ai millesimi, non era stata raggiunta la maggioranza qualificata prevista per l’approvazione delle innovazioni, la delibera in questione era da considerare invalida, con le inevitabili conseguenze in ordine alla soccombenza virtuale ai fini della liquidazione delle spese di giudizio.

In definitiva, quindi, vanno accolti sia il ricorso per revocazione, che il ricorso contro la sentenza la sentenza della Corte di appello di Venezia in data 19 novembre 2009, con rinvio alla Corte di appello di Brescia, che provvederà anche in ordine alle spese della presente fase di giudizio.

P.Q.M.

la Corte accoglie il ricorso per revocazione e il ricorso contro la sentenza la sentenza della Corte di appello di Venezia in data 19 novembre 2009, con rinvio alla Corte di appello di Brescia, che provvederà anche in ordine alle spese della presente fase di giudizio.

Così deciso in Roma, il 3 novembre 2014.

Depositato in Cancelleria il 15 dicembre 2014